天天最资讯丨楼面价4857元/㎡!刚刚徐州又一地块底价成交!
2023-06-08 12:51:28    徐州房产

刚刚,经开区高铁新城凤凰山集聚区地块成功出让,以5.4亿底价成交,成交楼面价4857元/㎡,拿地房企是徐州鑫丰房地产开发有限公司。


(相关资料图)

01

楼面价4857元/㎡!凤凰山地块底价成交

2023-17号和平路南、淮徐高速东B地块

位置:和平路南、淮徐高速东

规划用途:住宅

容积率:1.91-2.1

出让面积:52944.15㎡

限高:≤54米

成交总价5.4亿元

成交楼面价:4857元/㎡

地块解析:位居高铁新城凤凰山集聚区板块,距离高铁东站3公里多,北侧约600米为在建的凤凰山小学。

地块南侧靠近陇海铁路以及规划中的S5号线(徐邳线,一条利用既有陇海铁路开通的市域快线),这也是我第一次在地块规划中见到徐邳线。

不过,根据《徐州市城市轨道交通线网规划 》(2020-2035)明确的方案,轻轨S5号线并不在规划内,近12年建设无望。

地块对面为中南恒通和平君启、中南恒通和平府、合景珑樾东方,目前仅和平君启有房源在售,均价13500元/㎡。

02

触顶!摇号!全国热点城市土拍开始回暖

必须承认,今年的土拍市场回暖明显。

尤其是在核心城市,表现非常亮眼,恢复势头非常强劲:

5月23日,南昌也迎来2023年第二批次土拍,本次共7宗地出让,最终以4宗触顶、1宗溢价、1宗底价、1宗流拍收官,揽金超30.78亿元,平均溢价率12.76%。

5月23日,杭州第四次土地集中出让,掀起一波“抢地”热潮。9宗土地入市,最终6宗封顶摇号、2宗低溢价成交、1宗底价成交,揽金约138亿元,平均溢价率9.43%。其中,萧山城区新街北单元地块,有66家进入最终摇号,中签率仅1.5%,刷新了杭州开发商的“抢地”纪录。

图源见水印

5月22日,西安高新区开展了2023年首场土地推介会,推出30宗住宅用地,吸引了中海、中国金茂、龙湖、陕建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂园、保利、绿城、中铁建、泰发祥、旭辉等大大小小60余家房地产企业参与。其中,两宗地块于5月25日摇号确认归属,分别有16家和9家房企进入到最终的摇号环节。

5月25日,合肥第三批集中供地出让4宗地,其中3宗触及地价上限,进入竞高品质建设方案阶段,其余1宗溢价4.95%成交,共揽金约55.6亿元。合肥此次土拍共吸引了30家房企报名,招商、华润、保利、中海、中铁建等房企均报名了3宗地块。

图源见水印

5月29日,宁波第二轮集中供地进行招拍挂,本次土拍集中出让土地8宗,其中海曙三市地块参拍房企数量达到20家。8宗地块中,4宗“封顶摇号”、1宗溢价、3宗底价成交,总计揽金52.2亿元,整体溢价率8.8%。

5月30日,苏州二批次集中土拍顺利结束,9块揽金97.73亿,姑苏和园区2块地均冲顶摇号,最高成交楼面价36800元/㎡,最高溢价率为15%。其中园区月亮湾地块,仅用了18秒就达到最高限价,园区地价再涨2300元/㎡。

3月17日南京第一批次土拍:11幅地块全部成交,其中河西南、雨核、小行、江宁科学园4幅地触顶摇号;

5月10日南京第二批次土拍:共10幅宅地,3幅触顶摇号,2幅溢价成交,5幅底价成交。

从中不难发现,这些城市基本都是一二线的核心城市,土地市场修复较好,也于当地经济、产业、人口等基本面较好,住房需求相对充足,叠加住房政策优化效果显现。

而相比强二线城市,非热点城市及三四线城市的市场修复力度就要弱一些。

03

民企拿地!分化加剧!土地市场新变化...

除核心城市土地市场回暖以外,拿地房企的结构今年也发生重要变化。

据中指研究院监测,2023年以来,在销售预期好转带动下,北京、上海、杭州等城市土拍升温,热点地块竞争激烈,部分城市民企拿地金额占比提高。

截至5月21日,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%。

反观2022年,据中指研究院统计,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比16%。

在今年长三角土拍市场的头部城市里,上海、苏州倾向于国企拿地占主导。而杭州、南京、合肥等几个城市在今年土拍中吸引了更多民企参与,占比都超过一半。

从金额来看,杭州前3场土拍中民企成交金额占比达到67%,较2022年提升了3.9个百分点;合肥目前民企参与成交额占比达到64%南京参与拿地民企数量占比31%,拿地金额目前突破了一半以上。

特别是杭州,5月23日四批次出让的9宗地全部被民企“摘取”,其中滨江仍为民企拿地主力。

图源见水印

不过,未来土拍市场能否持续回暖,仍取决于房地产销售端恢复情况。

短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显:

①、从供应端而言,城市分化、区域分化加剧,即便是集中供地城市,热度同样迥异。

很明显,坚持量入为出,聚焦核心城市、核心区域进行差异化投资,已成房企共识。

非理性扩张时代已过,宁可集中精力投资确定性更高、韧性更强的优质地块,也好过花时间和成本去培育远郊区域市场。毕竟,周转更快、去化率更高的地块才能保证房企的现金池蓄水良好。

②、从需求端而言,拿地房企出现分化现象,头部房企仍是拿地主力军,但民营房企投资积极性在复苏。

拿地主力军仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”,“新鲜血液”并不多,但优质民营房企以及区域民营房企开始启动弹性扩表投资战略,这将形成新的市场格局。

尤其从当下多数城市的土拍规则来看,在优质地块价格触顶后,要靠运气“摇号”中签,这将致使部分过去难在土拍市场中拿地的民营房企迎来发展机遇。

③、从市场端来看,在优质地块“僧多粥少”的情况下,土地市场竞争仍将进一步加剧,带动市场整体热度提升。

当下,楼市交易端稳步恢复,房企补仓情绪增加。不过,一、二线热点城市仍是房企扎堆投资的“高地”,这从流拍率中就可窥见一二。非热点城市或三四线城市的复苏之路会更漫长,也需要更多的刺激和更好的市场行情来推动。

另外对于城市内部来说,优质的核心头部板块竞争强度依旧很大,房企拿地只能靠“摇号”;除此之外,主城二线优质板块热度也在上升,一些此前房荒突然出现土地供应的板块,也成为房企拿地重点。

04

徐州主城36幅地块即将上架!

值得一提的是,马上就要到年中,又到冲刺业绩的时候了!卖房、卖地,节奏都要加快了!

根据江苏土地市场网消息,徐州市区(含铜山区、贾汪区)2023年度计划出让商品住宅用地426.03公顷,但是截止到6月初,仅供应了9幅涉宅地块,还不到20公顷

也就是说接下来徐州将迎来大规模卖地潮,根据克而瑞数据,二季度徐州将有36幅优质地块将挂牌,直接影响下半年徐州楼市房价格局。

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