我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，买房的过程中非常纠结，不知道怎样的房子才是适合自己的， 在买房中最应该考虑的是哪些方面的因素呢？我该怎样才能买到适合自己的呢？

(资料图)

汉叔：你好，在买房过程中，你首先应该考虑的因素就是预算。根据预算来决定自己购买的房子大致位于哪些范围之内。其次，就是要考虑自己的工作地点以及通勤时间来选择适合自己的房子。一般来说，建议选择主城区的楼盘，因为主城区的学区涵盖数量较广，并且保值增值性也高于远郊区。其次就是要考虑地铁，医疗，商业等基础设施以及公园等公共配套设施，根据自己的需求进行合适的选择。然后就是要选择适合自己的户型，以及品质较高的楼盘。最后就是要关注买房的不利因素，以免后悔。此外，还要尽量买发展潜力比较大的地区，以确保自己的房产未来有较大的升值空间。

提问：汉叔，你好，我是外地人，在武汉工作，但是没有这里的户口，想给我妈买一套汉口中心区的小公寓，主要为了自住兼投资，有没有60平以内的小面积楼盘可以推荐呢？

汉叔： 你好，基本上没有能够兼顾自住和投资的房子，所以在买房前要考虑清楚自己的需求。自住主要看交通学区等各种生活配套，投资主要看发展前景，而且投资比较复杂，对人的全面素质要求较高，如果不了解投资，也没有买房经验，不建议盲目买房投资。公寓类产品涨幅较低，同期的70年大产权住宅涨幅明显，投资回报率较高，建议破限购以后买后湖板块的小户型。如果一定要买公寓类产品，汉口流动性较好的一些公寓可以适当考虑，但是购买时要注意价格，价格控制在周边住宅价格的5~6折是比较合理的，可以放心买入。

提问：汉叔，你好，二套首付180万左右，希望能兼顾学区和地铁，三房，请问是买新房还是二手房呢？有哪些推荐呢？

汉叔： 你好，根据武汉最新的楼市政策，二套首付4成，这个首付比例是可以买到450万左右，按照目前主流120—140㎡的面积段，这个价格可以买武汉二环以内找到合适的房源。事实上，目前汉口、武昌核心都以大平层户型为主。至于买新房还是二手，建议先关注新房，现在产品更新迭代，自住体验可能不错。

提问：汉叔，你好，请问第一次买房，武汉应该怎么选？

汉叔： 你好，首付足够的情况下，优先选择三环内的房子 ，三环内优先按照白沙洲、后湖、四新这个顺序去选择，离地铁越近越好，学校越老越好。首付比较少的情况下，光谷东选择千亿大道、左岭大道的地铁房，白沙洲三环外选择五号线沿线和八号线沿线军云村板块，江夏选择文化大道七号线沿线的地铁房，汉阳三环外 选择经开区16号线沿线的地铁房，汉口三环外选择临空港六号线一号线， 盘龙城二号线沿线的地铁房，，未来有产业，交通便利，肯定不会差。

提问：汉叔，您好，我在武汉工作，已婚一个孩子在读幼儿园，马上要念小学，想在武汉买一套学区房给孩子挂学区，请问买学区房应该买哪里的呢？有没有什么建议可以给我？买学区房可以投资吗，未来学区房会怎么发展？

汉叔： 你好，目前在武汉选择学区，建议优先选择武昌区和江岸区，这两个区域教育资源比较集中。对于目前的“多校划片”政策，根本来说是希望通过优质学区带动一般学区，实现教育水平均衡化发展，让优质学校集团化，扩散优质教育资源。这对于学区房来说，意味着未来优质学区的价值将被稀释，紧张的教育需求也将得到缓和，但就目前而言，优质学区的需求还将存在。现在购买学区房，如果小孩学习能力强，家庭也有经济实力，建议直接考私立学校，不用考虑学区；如果家庭经济实力一般，建议家长入手一套一梯队的学区房。小孩学习能力一般，家庭经济条件好的可以走体制外民办；而家庭一般，小孩学习一般，只要不买到很差的学区就可以。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，已婚，名下有一套房产，但是附近教育资源很一般，我就想要再购买一套优质学区房，让孩子上学，但是学区房溢价较高，水分较大，而且最近出台了新的学区房政策，不知道对我们购房者有什么影响，我们买房时需要注意什么以及要怎么选择呢？

汉叔： 你好，学区房有两大特点，一是对口优质学校，二是学区房并不能够保证入学，因为学区划分相对比较稳定，但还是会有变化，武汉最近出台了最新的学区房政策，在购房前我们要有一定了解。首先我们要明白学位房不等于学区房，一套学位房只有一个学位，购买二手房要提前了解名额是否被占用。其次我们要在中心城区和重点高中分布的区域购买学区房，还要抓住合适时机，避开房价较高的三四月份，又要确保落户时间不晚于教育局规定的时间。武汉学区房可以分为不同等级，武汉小学是热度最高的学区，对口学区房挂牌价在3.5~4.3万元。水果湖一小、水果湖二小和育才小学房价较高，普遍在2.9-3万左右。武昌实验小学和光谷小学周边学区房价格在1.8~3.3万之间。育才二小和中华路小学对应学区多为老小区，房价在2-2.2万左右。崇仁路和神龙小学对口学区房价格较低，只需1-1.6万元。同等价位下，如果你认为这个学区发展较好，未来热度较高，建议购买投资回报率高的小户型，如果不确定这个学区的未来，只是为了满足自己的学区和自住需求，可以选择面积较大、受学区变动影响较小的次新学区房。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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